Loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement : ce que change vraiment la réforme de novembre 2025

Le 26 novembre 2025 marque un tournant majeur dans le droit de l'urbanisme français. La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, promulguée et publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025, ambitionne de fluidifier les procédures, d'alléger les blocages administratifs et de relancer la production de logements. Cette réforme, née d'une initiative transpartisane, transforme en profondeur la manière de concevoir, planifier et construire en France.

Simplification des procédures d'urbanisme : une révolution pour les collectivités

La loi introduit une simplification drastique des modalités d'évolution des documents d'urbanisme. Désormais, la modification simplifiée devient le droit commun, tandis que la révision du Plan Local d'Urbanisme (PLU) redevient exceptionnelle et n'intervient que lorsque la collectivité change les orientations de son Projet d'Aménagement et de Développement Durables (PADD).

Parmi les mesures clés pour les collectivités :

• Remplacement de l'enquête publique par une participation électronique du public, une avancée majeure en termes de rapidité et de transparence

• Généralisation des dérogations aux règles du PLU à toutes les communes, pas seulement aux zones tendues

• Fusion possible du schéma de cohérence territoriale (SCoT) et du PLU intercommunal (PLUi) pour mutualiser les coûts

Faciliter la construction de logements : des mesures concrètes

La loi introduit plusieurs dispositifs pour accélérer la construction de logements. Le permis d'aménager multisite permet désormais de demander un permis portant sur plusieurs unités foncières non contiguës, à condition qu'elles constituent un projet cohérent. Ce dispositif ouvre la voie à des opérations mixtes : logements, renaturation, équipements, répartis sur différents sites mais intégrés dans une même vision d'aménagement.

Pour les particuliers et constructeurs, la réforme ouvre de nouvelles possibilités :

• Surélévations et extensions facilitées : une demande de permis ne pourra plus être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale

• Cristallisation des règles d'urbanisme : pendant trois ans après la délivrance d'un permis, une demande modificative ne pourra être refusée sur la base de règles nouvelles

• Transformation urbaine : les zones pavillonnaires et zones d'activité économique peuvent désormais faire l'objet d'opérations de transformation urbaine

Assouplissement des règles en zones naturelles, agricoles et forestières

La loi assouplit les conditions de changement de destination des bâtiments agricoles et forestiers. Il sera désormais possible de transformer ces bâtiments, même en dehors des villages et agglomérations, à condition qu'ils ne soient plus utilisés depuis plus de 20 ans. Cette mesure pourrait encourager la réhabilitation du patrimoine rural : gîtes, résidences principales ou petits commerces de proximité.

Stationnement et mobilité durable : vers plus de flexibilité

Les règles de stationnement évoluent en profondeur pour accompagner les nouveaux usages. Les projets intégrant l'autopartage pourront désormais réduire de 30% (contre 15% auparavant) leurs obligations de stationnement. La distance de référence autour des gares passe de 500 à 800 mètres, et pour les opérations de moins de 10 logements, une aire mutualisée pourra suffire.

Les PLU pourront également autoriser des échanges vertueux : une place automobile supprimée en échange de six emplacements vélo. Enfin, les projets de réhabilitation d'immeubles anciens en centre-ville pourront déroger aux obligations de création de places, une mesure essentielle pour redonner vie aux centres urbains.

Solarisation des parkings : un assouplissement bienvenu

La loi assouplit l'obligation de solarisation des parkings imposée par la loi APER de 2023. Un parking pourra désormais être conforme si au moins la moitié de sa surface est ombragée, par des ombrières photovoltaïques couvrant 35% de la zone concernée, complétées par des dispositifs végétalisés. Des délais supplémentaires sont accordés jusqu'à 2028 pour les grands parcs et 2030 pour les plus petits.

Renforcement des sanctions : tolérance zéro pour les travaux illégaux

Le volet pénal de la loi est également durci. Les travaux non conformes pourront donner lieu à une mise en demeure assortie d'une amende pouvant atteindre 30 000 euros, tandis que le montant maximal de l'astreinte grimpe à 100 000 euros. Une mesure dissuasive pour lutter contre les constructions sauvages et renforcer la crédibilité des politiques locales d'urbanisme.

Implications pour les professionnels de l'urbanisme

Pour les professionnels du secteur comme TETRA, cette réforme représente une opportunité majeure. Les diagnostics PLU, audits complets et accompagnements devront être adaptés à ce nouveau cadre réglementaire. Les collectivités auront besoin d'expertise pour naviguer ces changements et optimiser leurs documents d'urbanisme.

La loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement du 26 novembre 2025 est une boîte à outils opérationnelle au service des territoires. Elle accorde davantage de pouvoir aux élus, de sécurité aux promoteurs et de liberté aux porteurs de projet immobilier. Un texte qui, sans bouleverser les équilibres, ambitionne de débloquer les projets et de relancer la production de logements dans un contexte de tension sans précédent.