Comment j'ai planifié la stratégie d'investissement en zone pavillonnaire :
Contexte
Lors d'une succession, le propriétaire souhaitait valoriser une parcelle en zone pavillonnaire. Le projet : conserver la maison des années 1970, la diviser en deux appartements, et créer plusieurs lots grâce à un permis d’aménager.
Diagnostic TETRA
L’analyse du PLU met en évidence plusieurs limites fortes :
• la maison existante, implantée au centre, réduit les prospects et les marges de recul par rapport aux voies et aux limites séparatives
• les règles d’accès et de stationnement constituent un verrou important
• les distances minimales entre constructions rendent impossible la densification imaginée par le client
• le potentiel existe, mais pas dans la configuration initialement imaginée
Conclusion suite au diagnostic express : opération faisable, mais uniquement via une stratégie plus réaliste, calibrée sur les contraintes du quartier et du PLU.
Intervention
• Après le diagnostic, nous avons poursuivi avec un audit et une stratégie
• établissement d’un schéma de division compatible avec les différents documents d'urbanisme (PLU, SCOT, OAP)
• repositionnement complet de la stratégie de densification
• optimisation des orientations, vis-à-vis et gabarits pour donner de la valeur aux futurs lots
• intégration des contraintes de stationnement dans la conception
• préparation du dialogue avec la commune pour sécuriser le projet en amont du dépôt de la demande d'urbanisme
• cadrage du futur permis d’aménager sur une base réglementaire solide
Le propriétaire choisit en connaissance de cause et engage un accompagnement mensuel.
Décision
Recommandations structurantes :
→ conserver la villa sur un lot indépendant
→ limiter la division à un nombre de lots cohérent avec le tissu pavillonnaire (recommandation architecturales, aide à la rédaction du règlement du lotissement, etc.)
→ intégrer les besoins de stationnement dès la conception
→ bâtir un permis d’aménager, basé sur l’insertion paysagère, la cohérence et la sécurité réglementaire
Résultat
• division foncière rentable
• dossier conçu avec un risque de refus minimal
• valorisation maîtrisée du terrain et potentiel clarifié
• opération acceptée (permis d’aménager en cours)
Leçon
En zone pavillonnaire, la valeur se crée moins par la quantité de lots que par la qualité et la cohérence du projet avec le paysage existant. Une stratégie réaliste et argumentée ouvre plus de portes qu’un schéma trop ambitieux.