Comment j’ai évité un investissement risqué :

Contexte
Un investisseur souhaitait acheter un bien pour y habiter et créer deux logements locatifs via la modification d’un permis de construire existant. Le vendeur mettait en avant le PC déjà accordé et un fort potentiel locatif pour justifier un prix élevé. Entre la délivrance du PC et la mise en vente, le PLU avait été révisé et le terrain était passé en zone N.

 

Diagnostic TETRA
L’Audit complet met au jour deux points essentiels.

1. Le passage en zone N interdit toute construction nouvelle.

2. La seule porte de sortie possible aurait été un permis initial encore valide, permettant des modifications.

Or, en recoupant dates, documents, absence de photos, absence d’attestations et analyse des pièces du dossier, tout indique une interruption de travaux supérieure à un an. Le permis présenté comme « en vigueur » était donc caduc, tant au regard du Code de l’urbanisme que selon l’avis formel obtenu auprès des services instructeurs.

 

Intervention
• Diagnostic réglementaire du PC existant et du projet

• vérification chronologique complète des travaux
• contrôle des pièces du permis initial
• analyse du zonage avant/après révision du PLU
• échanges avec l’administration pour confirmer la position sur la validité

 

Décision
Recommandation : ne pas acheter le bien.
Aucune modification du permis n’est possible sur un PC caduc et aucun nouveau permis ne peut être obtenu en zone N. Le potentiel locatif avancé par le vendeur repose sur un permis caduc et une constructibilité inexistante.

 

Résultat
• Achat évité
• Risque financier majeur supprimé (plusieurs centaines de milliers d'€)
• Préservation de la capacité d’investissement de l’acheteur, réorienté vers un foncier réellement exploitable

 

Leçon
La valeur d’un foncier dépend moins des promesses d'un vendeur que des possibilités réelles. Une vérification réglementaire rigoureuse évite d’acheter une illusion présentée comme une opportunité.